Инициатива по регулированию рынка рассрочки на недвижимость лишь отчасти защищает покупателей недвижимости в рассрочку и не учитывает множества рисков. Такое мнение для СМИ2 выразила замглавы проекта Народного фронта «За права заемщиков», эксперт платформы «Мошеловка» Александра Пожарская.
Ранее появилась информация, что Центробанк совместно с правительством планирует урегулировать рынок рассрочки на жилье, которая стала популярной на фоне роста ставок по ипотеке. По словам Пожарской, пока эта инициатива «выглядит как перепридуманная ипотека». Подобные законы должны учитывать риски слабой стороны договора — покупателя, однако наделение застройщиков залоговым правом больше защищает интересы продавца, чем покупателя.
После роста ставок по ипотеке популярность на рассрочку при покупке жилья начала расти бешеными темпами. И кажется, что так застройщики повышают доступность жилья для населения. Однако, как подчеркивает эксперт, дьявол — в деталях.
«В данном случае в толковании и правоприменении. Поскольку рассрочка подразумевает не единовременную оплату товара заемными средствами, а дробление платежей в равных частях на определенный срок, то не считается кредитованием», — напомнила Пожарская.
Сейчас купля-продажа недвижимости в рассрочку регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, законами «Об участии в долевом строительстве…» и «Об ипотеке». Но все зависит от договора и условий, указанных в нем. При этом отдельных правил к договору купли-продажи недвижимости именно в рассрочку нет.
Так, к примеру, если заключается договор купли-продажи и обязательства покупателя обеспечиваются закладной на недвижимость, то сделка регулируется законом «Об ипотеке». Потому можно сказать, что залог в руках застройщика — это уже ипотека.
«Согласно логике, букве и духу закона, если покупатель после внесения первого платежа не смог платить дальше, то договор может считаться расторгнутым, товар в виде объекта недвижимости должен быть возвращен продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть первый платеж за вычетом штрафов, пеней и других фактически понесенных расходов. Но поскольку размер штрафных санкций ничем не урегулирован, как, например, в законе «О потребительском кредите (займе)», то застройщик, сославшись на статью ГК «О свободе договора», может установить такой размер штрафных санкций, который превысит размер первого платежа. И здесь мы, безусловно, поддерживаем Банк России и правительство — размеры штрафов за просрочку должны быть ограничены», — добавила Пожарская.
Еще одна проблема в случае с рассрочкой: купив квартиру в рассрочку и не справившись с исполнением обязательств потребитель лишается возможности взять на нее ипотечный кредит для погашения обязательств перед застройщиком. Также не доступны таким покупателям ипотечные каникулы, поскольку такая мера поддержки распространяется на кредиторов и заемщиков, а договор рассрочки заключают продавец и покупатель.
По словам Пожарской, предлагаемый регулятором законопроект лишь отчасти защищает покупателей недвижимости в рассрочку и не учитывает множества рисков. Эксперты обеспокоены и пунктом об информировании потребителя, поскольку нет гарантий, что менеджеры застройщика или риелтор ему доступно объяснят все вероятные риски нарушения договора и вероятные недостатки объекта. Также в законопроекте нет нормы, которая защитила бы покупателя недвижимости в рассрочку от навязывания дополнительных услуг.