Загрузка...

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

Выбираете компанию-застройщика, чтобы обзавестись новенькой недвижимостью? Тогда эта статья точно вам в помощь, если вы собираетесь приобретать квартиру в ещё строящемся доме. То есть, купить её по ДДУ — договору долевого участия. Мы поговорили с юристом Анной Акимовой, чтобы узнать, на что нужно обратить внимание, какие плюсы и минусы и какие «подводные камни» могут ожидать при такой форме покупки квартиры.

ДДУ — что это?

ДДУ — это форма гражданско-правового документа, допускающего приобретение квартир в возводимом многоэтажном здании на этапе планирования застройки или на этапе строительства жилого дома.

Как можно купить квартиру — договор купли-продажи, ДДУ?

В начале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства. В числе разрешительных документов должны быть: проектная декларация, лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек; аудиторское заключение о коммерческой деятельности, разрешение на строительство, документы на землю под домом, проект ДДУ, гарантии банка или партнёров (при наличии), фотографии ранее построенных зданий и квартир с адресами. Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить: срок действия лицензии, надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству, удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

В отличие от ДДУ ДКП (договор купли-продажи) применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле-продаже участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

По ДДУ, в отличие от ДКП, передаётся не квартира, а право требования, дольщик несёт риски наряду с застройщиком, право собственности передаётся только после приёмки здания.

То есть, при предполагающих равнозначных результатах, купля-продажа и долевое строительство существенно отличаются.

Можно ли при покупке по ДДУ оформить собственность на квартиру?

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

Существует срок «обязать участников долевого строительства в течение трёх месяцев подавать заявление о государственной регистрации права на объект долевого строительства». Указанный срок предполагается исчислять со дня обоюдного подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, либо иного двустороннего документа о передаче объекта долевого строительства. Для этого планируется дополнить ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» новой ч. 10.1.

Таким образом, в собственность оформляется лишь после подписания акта приёма-передачи объекта застройщиком или через суд.

Можно ли по ДДУ прописаться?

С точки зрения формального соблюдения законов это невозможно. Для того, чтобы иметь право прописаться в своей квартире или дать согласие на регистрацию в ней других людей, необходимо сначала зарегистрировать свои права на неё в ЕГРН. Для этого требуется введение многоквартирного дома в эксплуатацию. Решение об этом принимает государственная комиссия после полной достройки дома и устранения всех выявленных недостатков. Порой сообщить точную дату, когда можно будет зарегистрировать права на квартиру, не может никто. То есть в этом случае прописаться по ДДУ невозможно, и следует решать проблему иными способами.

С учётом многочисленных задержек в регистрации прав, в законодательство была включена возможность оформить временную регистрацию в новостройке, не дожидаясь её перехода в собственность дольщику по ДДУ.

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

Оформить временную регистрацию можно только после того, как многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию. До этого момента строительство считается незавершённым. Проживать в таком недостроенном жилом помещении нельзя, а, значит, и регистрацию по месту временного пребывания оформить не представляется возможным.

Временная регистрация на основании ДДУ может быть оформлена только на самого дольщика. В регистрации других членов семьи по ДДУ откажут, если они не были сторонами договора. Чтобы зарегистрировать их, придётся дождаться получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Как принимать ключи от своей квартиры по ДДУ? На что нужно обращать внимание?

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

При приёмке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты:

— Соответствие квартиры плану, указанному в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат и коридоров, а также других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры (вплоть до 0,1 кв.м). Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый лишний «квадрат» придётся доплатить.

— Двери и окна, а именно правильность их установки и работы. А также состояние рам, ручек и стеклопакетов. Если они повреждены (поцарапаны, треснуты или помяты), застройщик должен произвести замену.

— Стены. Они не должны отклоняться в вертикальной плоскости.

— Полы. Важно, чтобы стяжка была как минимум визуально ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению. И если неровные полы при ремонте можно выровнять, то плесень в будущем может сыграть злую шутку не только с отделкой, но и со здоровьем жильцов. Поэтому застройщик обязан устранить этот дефект.

— Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно тянуть внутрь системы).

— Электропроводку (если она имеется). В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в их работоспособности.

— Счётчики. В квартире должны быть установлены счётчики на горячую и холодную воду, а также электросчётчик (чаще всего расположены в общих коридорах). Кроме того, во всех домах с 2012 года устанавливаются либо счётчики на отопление (ставятся в общих коридорах на каждую квартиру), либо распределители тепла (устанавливаются непосредственно на каждую батарею).

В чём «подводные камни» ДДУ?

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

— жильё приобретается в новом доме

— выбирается планировка квартиры

— допускается планировка комнат по заказу дольщика

— стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства; застройщик предоставляет гарантии качества

— за нарушение качества, сроков и т. п. предусмотрены штрафные санкции; существует возможность расторжения ДДУ.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

— риски банкротства застройщика

— риски замораживания строительства

— допустимость халатного отношения к качеству застройки.

На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании или откровенные мошенники.

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством:

  • Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно обанкротилась и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
  • По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
  • Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
  • После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.

Какие изменения произошли в 2020 году, которые коснулись ДДУ? «Перейдут» ли они в 2021 год?

Законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. (ст.2 п.15) определён новый порядок исчисления минимального предельного срока владения квартирой, приобретённой по ДДУ. Если прежде срок владения жильём, позволяющий продать его без уплаты НДФ (порядка 3-5 лет), исчислялся от даты оформления собственности на недвижимость в том числе и для дольщиков, то теперь ситуация иная.

Согласно новому формату статьи 217.1 Налогового кодекса, отсчёт минимального предельного срока для объекта недвижимости, приобретённого по ДДУ или договору участия в ЖСК, должен происходить от даты полной оплаты стоимости этого жилого помещения гражданином (п.2 абзац 4).

ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 1

Теперь недавним дольщикам новостроек незачем занижать цену продажи новенького жилья, чтобы сэкономить на НДФЛ. Достаточно приобрести жилые метры в новостройке на этапе «котлован», дождаться сдачи-приёмки спустя несколько лет (новостройки редко проходят приёмку быстрее, чем через 3 года) и продавать с прибылью и законным правом неуплаты подоходного налога.

Ещё одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за № 566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлён до июля 2021 года (постановление за № 1732 от 05.11. 2020).

В 2021 году стоимость «первички» на этапе «котлована» с большой вероятностью возрастёт на 5-7% в сравнении с расценками 2020 года. Впрочем, окончательного понимания перспектив долевого строительства следует ожидать не ранее 2022–2023 года, после сдачи строительных проектов по разрешениям ранее 2018 года.

фото: freepik.com
Загрузка...

Картина дня

наверх