Если вы собрались купить или продать недвижимость, то есть невообразимое множество нюансов, на которые нужно обратить внимание. Вместе с юристом Анной Акимовой мы разобрали все моменты, на которые нужно обратить внимание, если вы хотите быструю и «чистую» сделку.
Первичный и вторичный рынки недвижимости — что это
Первичный рынок — это различные новостройки, т. е. — это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной. Иначе говоря, эта квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать своё право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.
Вторичнoe жильё — этo жилая недвижимость (квартиры, домa, комнаты в общежитияx), которыe зарегистрированы как собственность. Продажa такиx объектов пpоходит от собственникa, в ходe оформления сделки правo собственности пepеходит от продавцa к покупателю.
На что нужно обращать внимание при покупке квартиры
Если это первичный рынок, проверяем застройщика, подробнее смотрите в статье про ДДУ.
Если это «вторичка», тот тут больше «подводных камней».
— проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Закажите выписку из ЕГРН — это можно сделать онлайн или в МФЦ. По адресу объекта такая выписка выдаётся всем. В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.
Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.
— проверка истории квартиры
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — 3 года. Поэтому, если в течение трёх последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймёте, что за последние 3 года споры всё-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение ещё не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
— проверка качества квартиры
Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придётся самостоятельно оформлять документы, но, если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, то придётся их устранять.
Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными. В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.
— проверка продавца
Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, то его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, а право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.
Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемым в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.
Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры. Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.
— проверка прав третьих лиц
Собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребёнка и разрешения органов опеки и попечительства.
Выяснить, кто прописан в квартире можно, благодаря выписке из домовой книги. В этом документе будет указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.
Нужно ли всегда обращаться в специализированные агентства или к частным риелторам, чтобы купить/продать квартиру (у них больше возможностей проверить все документы и т. д.?)
Не всегда риелтор поможет в выборе квартиры — можно нарваться на мошенников. И придётся ещё проверять риелтора на честность. Можно обратиться к проверенным или зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация или это риэлтерское агентство — не более чем вывеска у входа. Помимо этого не каждый риелтор обладает специальными юридическими познаниями и не сможет увидеть все тонкости сделок с квартирой как юрист.
Если вам понравилась квартира, вы можете просто обратиться к юристу, чтобы он проверил «чистоту» квартиры и помог оформить сделку.
Поэтому, это личный выбор каждого — прибегать к помощи специалиста или нет.
Можно ли купить квартиру в строящемся доме не по ДДУ, а как-то ещё?
Есть лишь два способа приобретения квартир в новостройках: путём заключения ДДУ или уступки права требования по ДДУ, что, в принципе, и есть ДДУ, только фактически до вас был кто-то другой в лице участника.
Какие выписки нужно заказать (и у кого) при покупке квартиры на вторичном рынке (БТИ, налоговая?), чтобы проверить, есть ли задолженности по квартире?
Задолженность по квартире проверяется двумя путями: это ФНС — налоги на квартиру и МФЦ — получение финансового лицевого счёта или Единого жилищного документа, где отражены сведения об уплате коммунальных платежей.
Если квартира в ипотеке, например, у других лиц и они переуступают вам право требования на неё, то из банка берётся справка о задолженности на момент сделки.
Покупка квартиры в домах под реновацию — что это? Есть ли опасность покупки такой квартиры?
В 2017 году в Москве запустили программу реновации — бесплатный обмен квартир в «хрущёвках» на аналогичное жильё, но в новых домах. Программа должна завершиться до 2032 года.
Сразу скажу, что покупка квартиры ещё на этапе строительства (то есть, в новом доме) будет выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.
Никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включён в список по обновлению жилищного фонда, а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идёт полным ходом, а завтра она уже «свёрнута» по причине банкротства, кризиса и т. д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.
Мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка покупателя спекулировать жильём в «хрущёвке» может обернуться для него полным провалом.
Новое жильё может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т. е., пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным.
Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придётся уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.
Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т. е., вам и вашей семье придётся либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жильё в «хрущёвке» за свои сбережения без возможности их вернуть.
Если вы приобрели жильё в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом, одновременно с регистрацией нового жилья, в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.
То есть, если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.
Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.