Выбираете компанию-застройщика, чтобы обзавестись новенькой недвижимостью? Тогда эта статья точно вам в помощь, если вы собираетесь приобретать квартиру в ещё строящемся доме. То есть, купить её по ДДУ — договору долевого участия. Мы поговорили с юристом Анной Акимовой, чтобы узнать, на что нужно обратить внимание, какие плюсы и минусы и какие «подводные камни» могут ожидать при такой форме покупки квартиры.
ДДУ — что это?
ДДУ — это форма гражданско-правового документа, допускающего приобретение квартир в возводимом многоэтажном здании на этапе планирования застройки или на этапе строительства жилого дома.
Как можно купить квартиру — договор купли-продажи, ДДУ?
В начале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.
Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства. В числе разрешительных документов должны быть: проектная декларация, лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек; аудиторское заключение о коммерческой деятельности, разрешение на строительство, документы на землю под домом, проект ДДУ, гарантии банка или партнёров (при наличии), фотографии ранее построенных зданий и квартир с адресами. Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить: срок действия лицензии, надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству, удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.
В отличие от ДДУ ДКП (договор купли-продажи) применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле-продаже участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.
По ДДУ, в отличие от ДКП, передаётся не квартира, а право требования, дольщик несёт риски наряду с застройщиком, право собственности передаётся только после приёмки здания.
То есть, при предполагающих равнозначных результатах, купля-продажа и долевое строительство существенно отличаются.
Можно ли при покупке по ДДУ оформить собственность на квартиру?
Существует срок «обязать участников долевого строительства в течение трёх месяцев подавать заявление о государственной регистрации права на объект долевого строительства». Указанный срок предполагается исчислять со дня обоюдного подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, либо иного двустороннего документа о передаче объекта долевого строительства. Для этого планируется дополнить ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» новой ч. 10.1.
Таким образом, в собственность оформляется лишь после подписания акта приёма-передачи объекта застройщиком или через суд.
Можно ли по ДДУ прописаться?
С точки зрения формального соблюдения законов это невозможно. Для того, чтобы иметь право прописаться в своей квартире или дать согласие на регистрацию в ней других людей, необходимо сначала зарегистрировать свои права на неё в ЕГРН. Для этого требуется введение многоквартирного дома в эксплуатацию. Решение об этом принимает государственная комиссия после полной достройки дома и устранения всех выявленных недостатков. Порой сообщить точную дату, когда можно будет зарегистрировать права на квартиру, не может никто. То есть в этом случае прописаться по ДДУ невозможно, и следует решать проблему иными способами.
С учётом многочисленных задержек в регистрации прав, в законодательство была включена возможность оформить временную регистрацию в новостройке, не дожидаясь её перехода в собственность дольщику по ДДУ.
Оформить временную регистрацию можно только после того, как многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию. До этого момента строительство считается незавершённым. Проживать в таком недостроенном жилом помещении нельзя, а, значит, и регистрацию по месту временного пребывания оформить не представляется возможным.
Временная регистрация на основании ДДУ может быть оформлена только на самого дольщика. В регистрации других членов семьи по ДДУ откажут, если они не были сторонами договора. Чтобы зарегистрировать их, придётся дождаться получения свидетельства о праве собственности на квартиру.
Как принимать ключи от своей квартиры по ДДУ? На что нужно обращать внимание?
При приёмке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты:
— Соответствие квартиры плану, указанному в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат и коридоров, а также других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры (вплоть до 0,1 кв.м). Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый лишний «квадрат» придётся доплатить.
— Двери и окна, а именно правильность их установки и работы. А также состояние рам, ручек и стеклопакетов. Если они повреждены (поцарапаны, треснуты или помяты), застройщик должен произвести замену.
— Стены. Они не должны отклоняться в вертикальной плоскости.
— Полы. Важно, чтобы стяжка была как минимум визуально ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению. И если неровные полы при ремонте можно выровнять, то плесень в будущем может сыграть злую шутку не только с отделкой, но и со здоровьем жильцов. Поэтому застройщик обязан устранить этот дефект.
— Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно тянуть внутрь системы).
— Электропроводку (если она имеется). В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в их работоспособности.
— Счётчики. В квартире должны быть установлены счётчики на горячую и холодную воду, а также электросчётчик (чаще всего расположены в общих коридорах). Кроме того, во всех домах с 2012 года устанавливаются либо счётчики на отопление (ставятся в общих коридорах на каждую квартиру), либо распределители тепла (устанавливаются непосредственно на каждую батарею).
В чём «подводные камни» ДДУ?
На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:
— жильё приобретается в новом доме
— выбирается планировка квартиры
— допускается планировка комнат по заказу дольщика
— стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства; застройщик предоставляет гарантии качества
— за нарушение качества, сроков и т. п. предусмотрены штрафные санкции; существует возможность расторжения ДДУ.
Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:
— риски банкротства застройщика
— риски замораживания строительства
— допустимость халатного отношения к качеству застройки.
На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.
Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании или откровенные мошенники.
Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством:
- Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно обанкротилась и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
- По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
- Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
- После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.
Какие изменения произошли в 2020 году, которые коснулись ДДУ? «Перейдут» ли они в 2021 год?
Законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. (ст.2 п.15) определён новый порядок исчисления минимального предельного срока владения квартирой, приобретённой по ДДУ. Если прежде срок владения жильём, позволяющий продать его без уплаты НДФ (порядка 3-5 лет), исчислялся от даты оформления собственности на недвижимость в том числе и для дольщиков, то теперь ситуация иная.
Согласно новому формату статьи 217.1 Налогового кодекса, отсчёт минимального предельного срока для объекта недвижимости, приобретённого по ДДУ или договору участия в ЖСК, должен происходить от даты полной оплаты стоимости этого жилого помещения гражданином (п.2 абзац 4).
Теперь недавним дольщикам новостроек незачем занижать цену продажи новенького жилья, чтобы сэкономить на НДФЛ. Достаточно приобрести жилые метры в новостройке на этапе «котлован», дождаться сдачи-приёмки спустя несколько лет (новостройки редко проходят приёмку быстрее, чем через 3 года) и продавать с прибылью и законным правом неуплаты подоходного налога.
Ещё одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за № 566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлён до июля 2021 года (постановление за № 1732 от 05.11. 2020).
В 2021 году стоимость «первички» на этапе «котлована» с большой вероятностью возрастёт на 5-7% в сравнении с расценками 2020 года. Впрочем, окончательного понимания перспектив долевого строительства следует ожидать не ранее 2022–2023 года, после сдачи строительных проектов по разрешениям ранее 2018 года.