Что происходит со счетами эскроу при задержке сдачи новостройки

Далеко не все новостройки сдаются вовремя. Не избежали этой участи и некоторые объекты, что возводятся по новым правилам – с использованием счетов эскроу, на которых деньги дольщиков хранятся до окончания строительства, и лишь затем поступают застройщику. Но если при прежней схеме продажи алгоритм действий при задержке строительства выработан годами, то в ситуации, когда помимо договора долевого участия есть ещё и договор счёта эскроу, запутались и дольщики, и застройщики, и банкиры. А что должно происходить на самом деле?

Что происходило раньше, когда новостройку не успевали достроить вовремя

О том, что дом не успевают достроить вовремя, застройщик всегда знает заранее. Заранее он должен предупредить о возникшей ситуации и дольщиков. Как указано в шестой статье закона «Об участии в долевом строительстве», в соответствии с которым возводятся все российские новостройки, сделать это нужно не позднее чем за два месяца до наступления срока, что был указан в ДДУ – договоре долевого участия, который при сделке в новостройке заключают дольщик и застройщик.

Уведомив о задержке, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к ДДУ, где будут указаны новые сроки. При этом что дольщика, что застройщика в этой ситуации больше всего интересует не столько срок ввода в эксплуатацию, сколько предельный срок передачи квартир. Именно им завершается действие договора долевого участия и именно от него начинается расчёт неустойки, если квартиру не успевают передать дольщику.

Подписывать такое соглашение или нет – личное дело каждого дольщика: ни законы «Об участии в долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», ни Гражданский кодекс на этом не настаивают. На завершение строительства дома подписанное или неподписанное соглашение никак не влияет: обязанности ввести объект в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам как были, так и остаются у застройщика. Они оговорены в исходном варианте ДДУ и регламентированы законом «Об участии в долевом строительстве». Таким образом, вне зависимости от того, успевает ли застройщик своевременно завершить стройку или нет, права дольщика на будущую квартиру никуда не исчезают.

Что пытаются сделать застройщики при срыве сроков сдачи, если новостройка возводится по эскроу

Казалось бы, если строительство ведётся по новым правилам, принципиальных отличий при задержке сроков сдачи быть не должно. Напомним, что новыми правилами называется схема реализации новостроек, введенная с 1 июля 2019 года.

С этого момента большинство новостроек на деньги дольщиков не строятся: полученные от них средства хранятся на особых банковских счетах – счетах эскроу. Доступ к ним застройщик получает лишь тогда, когда введёт дом в эксплуатацию, а возводятся новостройки теперь в основном на заемные средства – особые банковские кредиты, которые называются проектным финансированием.

Поскольку схема изменилась, дольщики теперь подписывают не один, а два договора.

• Первый – это все тот же договор долевого участия, который заключают между собой дольщик и застройщик. В случае задержки срока сдачи дома с ним происходит всё то же самое, что и при продаже новостройки по старой схеме. То есть, застройщик предложит дольщику заключить дополнительное соглашение, а тот сам решит, подписывать его или нет.

• Второй договор – это договор счета эскроу, на который дольщик внесёт деньги за будущую квартиру после того, как ДДУ зарегистрирует Росреестр. Это трёхсторонний договор, который заключают между собой дольщик, застройщик и банк. В нём описывается, на каких условиях будут храниться денежные средства, кто и при каких условиях получит к ним доступ и пр.

Поскольку заключению договора счета-эскроу предшествует подписание ДДУ, некоторые застройщики решили, что в случае задержки сдачи новостройки связка между этими двумя документами работает и в обратную сторону. То есть, для пролонгации договора счета эскроу сначала требуется заключить дополнительное соглашение с дольщиками о продлении ДДУ.

Новый срок, указанный в дополнительном соглашении, по их мнению, должен стать и новым сроком по договору счета эскроу. Если же дольщик отказывается подписывать дополнительное соглашение, это, по мнению некоторых застройщиков, является поводом для автоматического прекращения действия договора счета-эскроу и возврата хранящихся там денег дольщику. И как следствие – поводом для расторжения договора долевого участия как неоплаченного. Но так ли это?

Как на самом деле должен продлеваться договор счета эскроу

Чтобы понять, на сколько заключается договор счета эскроу и с каким именно документом связан этот срок, нужно взглянуть на статью 15.5 закона «Об участии в долевом строительстве». В ней сказано, что срок депонирования денежных средств на счете эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода дома в эксплуатацию, указанный в проектной декларации. Таким образом, ключевой документ, определяющий срок действия договора счета эскроу – это проектная декларация, а не ДДУ. Вносить необходимые изменения в проектную декларацию – прямая обязанность самого застройщика, которая никак не зависит от того, договорится ли он о чем-нибудь с конкретным дольщиком или нет. Что вполне логично. Дольщиков много, и даже если некоторые из них не согласятся подписать дополнительное соглашение, дом всё равно предстоит достраивать полностью: иначе не получится.

Другой вопрос – как именно банк, где открыт счёт эскроу, должен узнать, что в проектной декларации произошли изменения? Закон «Об участии в долевом строительстве» про это ничего не говорит, отсылая за информацией к конкретному договору счета эскроу. А там может быть указано разное.

Как рассказывают в Москомстройинвесте (комитете при правительстве Москвы, который контролирует долевое строительство, и, в том числе, следит за своевременной актуализацией информации в проектных декларациях новостроек), на практике встречаются две ситуации.

• Некоторые банки сами мониторят Единую информационную систему жилищного строительства (она же – ЕИСЖС или наш.дом.рф), где размещаются проектные декларации и прочие документы каждой новостройки. Заметив, что срок сдачи дома перенесён, они самостоятельно вносят изменения в договоры счета эскроу.

• Другие банки ждут подтверждения от застройщиков. Например, согласно договору счета эскроу, открываемому в Сбербанке, бенефициар (то есть, застройщик) обязан информировать об изменении сроков ввода новостройки в эксплуатацию и подтверждать это сведениями, указанными в ЕИСЖС.

Что делать дольщикам, если застройщик не торопиться информировать банк

Проблема возникает именно тогда, когда застройщик по каким-то причинам предоставлять эту информацию не хочет. Тогда по истечению шести месяцев с даты, что была изначально указана в как ввод в эксплуатацию, действие договора счет эскроу может быть прекращено. А поскольку de ure к этому моменту дом будет ещё не сдан, деньги со счета эскроу застройщику не перейдут, а вроде бы должны вернутся дольщику. Что неправильно. Ведь дольщик, заключая ДДУ, рассчитывал в итоге получить квартиру, а не ту же самую сумму денег. Тем более, что в задержке сроков сдачи новостройки он уж точно не виноват. Банкирам такая ситуация тоже невыгодна, однако как правильно поступать в этом случае они не знают.

Поставить точку в возникшей юридической коллизии решили законодатели. С такой инициативой выступил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, предложив законопроект об автоматическом продлении эскроу счетов при переносе сроков сдачи новостроек. Тем более, что технически это сделать несложно: продлевать все подобные договоры, связанные с одной и той же новостройкой, можно будет пакетно, ориентируясь на общую для них проектную декларацию. Если такая норма появится в законе «Об участии в долевом строительстве», сделки в новостройках по новым правилам станут ещё более прозрачными и безопасными.

Но это будущее

А что же делать дольщикам, купившим квартиры по эскроу, уже попавшим в ситуацию с переносом сроков сдачи, или тем, у которых этот момент вот-вот настанет?

Эксперты рекомендуют не дожидаться, когда застройщик начнёт настаивать на заключении дополнительного соглашения к ДДУ, уверяя, что без него действие договора счета эскроу прервётся. Если приближается срок, в который планировалось ввести новостройку в эксплуатацию, но достроить дом явно не успевают, загляните на сайт наш.дом.рф и посмотрите, не появилась ли там новая дата сдачи объекта. Если она есть, обратитесь в банк, где у вас заключен договор счета эскроу, и уведомите его, что вы не планируете расторгать договор и забирать размещённые средства, а собираетесь дожидаться завершения строительства. Если же в Единой информационной системе жилищного строительства новых сроков нет, обратись в контролирующие органы (в Москве, напомним, это Москомстройинвест) и сообщите, что застройщик не укладывается в обещанный период достройки. Властям гораздо проще повлиять на застройщика и сделать так, чтобы информация в проектной декларации была оперативно актуализирована. После этого можно будет проинформировать и банк.