Если вы собрались купить или продать недвижимость, то есть невообразимое множество нюансов, на которые нужно обратить внимание. Вместе с юристом Анной Акимовой мы разобрали все моменты, на которые нужно обратить внимание, если вы хотите быструю и «чистую» сделку.

фото: личный архив Анны Акимовой

Первичный и вторичный рынки недвижимости — что это

Первичный рынок — это различные новостройки, т. е. — это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной. Иначе говоря, эта квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать своё право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Вторичнoe жильё — этo жилая недвижимость (квартиры, домa, комнаты в общежитияx), которыe зарегистрированы как собственность. Продажa такиx объектов пpоходит от собственникa, в ходe оформления сделки правo собственности пepеходит от продавцa к покупателю.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры

Если это первичный рынок, проверяем застройщика, подробнее смотрите в статье про ДДУ.

Если это «вторичка», тот тут больше «подводных камней».

— проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Закажите выписку из ЕГРН — это можно сделать онлайн или в МФЦ. По адресу объекта такая выписка выдаётся всем. В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

— проверка истории квартиры

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — 3 года. Поэтому, если в течение трёх последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймёте, что за последние 3 года споры всё-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение ещё не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

— проверка качества квартиры

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придётся самостоятельно оформлять документы, но, если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, то придётся их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными. В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

— проверка продавца

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, то его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, а право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемым в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры. Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.

— проверка прав третьих лиц

Собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребёнка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно, благодаря выписке из домовой книги. В этом документе будет указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Нужно ли всегда обращаться в специализированные агентства или к частным риелторам, чтобы купить/продать квартиру (у них больше возможностей проверить все документы и т. д.?)

Не всегда риелтор поможет в выборе квартиры — можно нарваться на мошенников. И придётся ещё проверять риелтора на честность. Можно обратиться к проверенным или зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация или это риэлтерское агентство — не более чем вывеска у входа. Помимо этого не каждый риелтор обладает специальными юридическими познаниями и не сможет увидеть все тонкости сделок с квартирой как юрист.

Если вам понравилась квартира, вы можете просто обратиться к юристу, чтобы он проверил «чистоту» квартиры и помог оформить сделку.

Поэтому, это личный выбор каждого — прибегать к помощи специалиста или нет.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме не по ДДУ, а как-то ещё?

Есть лишь два способа приобретения квартир в новостройках: путём заключения ДДУ или уступки права требования по ДДУ, что, в принципе, и есть ДДУ, только фактически до вас был кто-то другой в лице участника.

Какие выписки нужно заказать (и у кого) при покупке квартиры на вторичном рынке (БТИ, налоговая?), чтобы проверить, есть ли задолженности по квартире?

Задолженность по квартире проверяется двумя путями: это ФНС — налоги на квартиру и МФЦ — получение финансового лицевого счёта или Единого жилищного документа, где отражены сведения об уплате коммунальных платежей.

Если квартира в ипотеке, например, у других лиц и они переуступают вам право требования на неё, то из банка берётся справка о задолженности на момент сделки.

Покупка квартиры в домах под реновацию — что это? Есть ли опасность покупки такой квартиры?

В 2017 году в Москве запустили программу реновации — бесплатный обмен квартир в «хрущёвках» на аналогичное жильё, но в новых домах. Программа должна завершиться до 2032 года.

Сразу скажу, что покупка квартиры ещё на этапе строительства (то есть, в новом доме) будет выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.

Никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включён в список по обновлению жилищного фонда, а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идёт полным ходом, а завтра она уже «свёрнута» по причине банкротства, кризиса и т. д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.

Мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка покупателя спекулировать жильём в «хрущёвке» может обернуться для него полным провалом.

Новое жильё может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т. е., пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным.

Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придётся уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.

Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т. е., вам и вашей семье придётся либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жильё в «хрущёвке» за свои сбережения без возможности их вернуть.

Если вы приобрели жильё в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом, одновременно с регистрацией нового жилья, в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.

То есть, если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.

Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

фото: freepik.com

В первых двух частях мы разобрали, что такое купить квартиру по ДДУ (то есть, по договору долевого участия), как принимать ремонт от застройщика, что такое неустойка, как можно быть легко обманутым и чего вообще можно ожидать от такого типа покупки квартиры. Сейчас, вместе с юристом Анной Акимовой, мы рассмотрим совсем неприятные случаи: банкротство застройщика, форс-мажорные обстоятельства, заморозка строительства и прочие «чёрные» дни. И, конечно, как можно продать квартиру по ДДУ (когда у вас ещё ничего нет в собственности), если вам всё это строительство встало поперёк горла.

Форс-мажор и ДДУ — что такое форс-мажор? Какие факторы (помимо погодных или же военные действия) застройщик может «вписать» в форс-мажор, на которые стоит обратить внимание?

В соответствии со ст. 401 ГК РФ форс-мажор — это обстоятельства, которые затрудняют или делают невозможным надлежащее исполнение договорных обязательств. При этом такие обстоятельства должны отвечать двум обязательным признакам: быть чрезвычайными и быть непредотвратимыми.

Чрезвычайность — это нестандартность и исключительность обстоятельства. Поэтому чрезвычайным признаётся только то обстоятельство, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Непредотвратимость — это невозможность избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Исходя из вышесказанного, коронавирус, а точнее его последствия, представляют собой типичные случаи чрезвычайных обстоятельств непреодолимой силы, которые на практике помогут избежать ответственности за нарушение обязательств. Последствия коронавируса обладают всеми характерными чертами форс-мажора:

— носят чрезвычайный характер и не могли быть заранее предугаданы/запланированы контрагентами сделок. Ещё некоторое время назад о коронавирусе вообще мало кто знал, и никакой его опасности мы не представляли

— не зависят от воли сторон сделки и не могут быть ими устранены. Если государство, с территории которого поставляется оговорённая в контракте продукция, закрывает свою границу, организации-поставщики повлиять на это никак не могут.

Следовательно, если участник сделки докажет, что нарушил договор именно по причинам, связанными с коронавирусом (закрытие государственных границ, введение карантина, приостановление производства контрагентов, закрытие поставщиков и т. д.), штрафов и неустоек можно будет избежать.

Форс-мажором будет считаться то или иное последствие коронавируса, которое объективно препятствует или делает невозможным исполнение сделки.

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной, связанным с применением законодательства, и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 21.04.2020 № 1 признал, что распространение коронавирусной инфекции само по себе не может быть признано форс-мажором, освобождающим от ответственности за неисполнение обязательств.

Форс-мажором могут признаваться только принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению распространения коронавируса, а также временные правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. К мерам, имеющим признаки форс-мажора, относятся:

— запрет на передвижение транспортных средств

— ограничение передвижения физических лиц

— приостановление деятельности предприятий и учреждений

— отмена и перенос массовых мероприятий

— введение режима самоизоляции граждан и т. п.

Все перечисленные меры могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлена причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Что такое «строительство заморожено»?

Заморозка строительства по вине застройщика, как правило, — попытка перераспределить средства, полученные от покупателей квартир, и пустить их часть на старт-ап нового объекта. Для этого старый объект «замирает», а застройщики проводят все необходимые для начала нового строительства работы.

Для начала следует направить письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить причины приостановки строительства и назначить новые реальные сроки сдачи объекта. У компании также стоит запросить утверждённый график строительства, чтобы понимать, когда запланировано завершение монтажных работ, когда строители должны приступить к отделке фасадов и т. д. При этом нужно быть готовыми к тому, что неблагонадёжные застройщики могут уклоняться от ответов на поставленные вопросы.

Ответить дольщикам на вопросы могут также государственные органы, к полномочиям которых относится контроль над деятельностью строительных организаций. В частности, в Москве — это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), в Подмосковье — Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

Что делать, если есть ДДУ, а застройщик объявил себя банкротом?

Банкротом признают компанию, если у неё недостаточно денег для покрытия долгов. Решение о банкротстве выносит арбитражный суд.

Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.

Банкротство происходит по разным причинам:

• выросли цены на стройматериалы или подрядчиков
• снизилась покупательская способность
• деньги ушли на выплаты по судебным решениям: например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд

Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик — банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведётся назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

«При процедуре банкротства застройщика, дольщик находится в более выгодном положении, нежели иные кредиторы, поскольку дольщики имеют возможность выбрать вид требований, выраженных в денежном эквиваленте или в виде жилого помещения. В случае выбора требований в виде получения жилого помещения последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов».

Можно ли как-то перед покупкой квартиры проверить застройщика?

фото: freepik.com

Что проверить у застройщика, не обращаясь в офис? Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

— Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учёт

— Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

После проверки документов строительной компании, проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Всё это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т. д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ

Продажа квартиры по переуступке прав — что это? Когда можно так продать квартиру (например, дом ещё строится)?

Процедура переуступки происходит в соответствии со ст. 388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства.

Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья. Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:

• Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст. 382 ГК РФ).
• Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
• Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
• Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.
• Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п. 2 ст. 389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).

Часто бывает, что застройщик, когда уже все построено, говорит, что твоя квартира оказалась больше по площади, и ты должен ему доплатить. Что делать, если денег нет? И что делать, если ты вызвал независимых оценщиков, они говорят, что площадь такая же, как и была, а застройщик «тычет» своими замерами и говорит, что нет — площадь больше, платите?

фото: freepik.com

Вы заплатили деньги, когда квартиры ещё не было, а её площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, её измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жильё, вы покупаете то, чего ещё не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик её построил, прошёл государственную проверку и сдал жильё властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жильё зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он её построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приёма-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Цена квартиры или права на неё — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведёт к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3-2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

фото на обложке: freepik.com

Самый дорогой дворец России находится в подмосковной Барвихе. Сервис ЦИАН составил рейтинг самой дорогой недвижимости на основе своих объявлений.

В здании из розового мрамора на участке в 89 соток есть девять спален, тренажерный зал, спа-зону с бассейном и сауной, а также зимний сад. Роскошный дворец находится на берегу Москвы-реки и имеет собственную набережную. На территории есть также отдельный дом для персонала, гараж на пять машино-мест, беседка и фонтан. Дом полностью готов к чистовой отделке, цоколь отделан практически полностью. За элитную недвижимость просят 1,65 млрд рублей.

Второе место занял дворец под ключ в подмосковном коттеджном посёлке Шервуд — такой объект оценили в 1,38 млрд рублей. В доме площадью 2,3 тыс. квадратных метров есть каминный зал, приёмная, столовая, кухня, комната отдыха, спальни, детская, игровая, тренажерный зал, бассейн и спа-зона. На участке в 200 соток находится озеро, также в стоимость лота входит гектар леса.

Замыкает тройку лидеров дом в стиле австрийского шато в коттеджном поселке Зелёная лощина в районе Рублёво-Успенского шоссе. Дворец продают 1,06 млрд рублей.

Самый дешёвый лот в рейтинге, занявший десятое место, находится в Ленинградской области. Умный дом в Сертолово оценён в 148 млн рублей.

Фонд борьбы с коррупцией Навального 19 января выпустил расследование о «дворце Путина», который находится в Геленджике. Ключевой темой расследования является история резиденции, на строительство которой, по данным ФБК, было потрачено 100 млрд рублей. Строительство роскошного дворца блогер называет «самой большой взяткой в истории». Внутри здания есть множество комнат: читальня, бар, театр с ложами, аквадискотека, кинотеатр, кальянная с шестом, казино и несколько жилых комнат.

фото: cian.ru

Пока вы выбираете, у кого из застройщиков купить квартиру в строящемся доме, мы вместе с юристом Анной Акимовой продолжаем (первую часть читайте здесь) рассказывать вам, что такое ДДУ (договор долевого участия), на что стоит обратить внимание, выбирая такой тип жилья, в какие обещания верить, как принимать ремонт от застройщика и что делать, когда что-то (или всё) пошло не так.

Неустойка по ДДУ — что это?

фото: freepik.com

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение.

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

Для физических лиц она составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Для юридических лиц равняется 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Формула расчёта неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:

Неустойка за просрочку по ДДУ = размер неустойки x цена ДДУ x количество дней просрочки

ВАЖНО: неустойка не будет начислена за период просрочки с 3 апреля 2020 по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423).

Например, срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее 31.12.2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление пени будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.

Ремонт от застройщика по ДДУ — что это?

Особенность чистовой отделки состоит в том, что квартира сдаётся «под ключ» и уже готова для проживания. Покупателю остаётся занести мебель и личные вещи, после чего можно заселяться. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой. Но отдельное внимание следует уделить качеству отделки, правильности установки элементов электрической системы.

При приёмке квартиры с черновой отделкой важно проверить следующие моменты:

фото: freepik.com

— Состояние стен и потолка при обработке улучшенной штукатуркой. Для стен допускаются незначительные неровности по вертикальной плоскости до 2 мм на один метр длины или до 1 см на всю высоту стенки. Проверка производится с помощью отвеса или длинной рейки. Внешне не должно быть более двух неровностей на 4 кв. метрах площади, а допустимые углубления — не более 3 мм. Трещин, высолов (белого налёта соли), раковин, отслоения штукатурки и других явных проблем быть не должно.

Если строительная компания использовала в процессе отделки сухую гипсовую штукатурку, допускается отклонение в вертикальной плоскости не больше 0,5 см на всю высоту или 1 мм на один метр стены. На 4 кв. метрах должно быть не более двух неровностей, имеющих глубину до 2 мм. В местах совмещения гипсокартона допускаются провесы до одного миллиметра, но трещин быть не должно.

— Проверка полов зависит от применяемой в будущем отделки. Так, для укладки ламината или линолеума допускаются неровности не больше 2 мм глубиной. Если будет укладываться керамическая плитка, этот параметр может достигать 6 мм. Уклон пола — до 2%, но не больше 5 см вне зависимости от размера комнаты. В местах совмещения бетонной стяжки и стен должны быть полоски звукоизолирующего материала.

— Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трёхметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2 мм при диаметре в 1 см.

Как принимать ремонт от застройщика по ДДУ, когда он передаёт тебе ключи от квартиры?

фото: freepik.com

— Окна. При осмотре окон проверьте, чтобы над слоем монтажной пены с наружной стороны была закреплена специальная лента. Все двери и рамы должны легко закрываться и плотно прилегать к створкам. Обязательно наличие качественной и правильно настроенной фурнитуры. Подоконники должны располагаться на одном уровне.

— Отопительная система. В процессе приёмки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры. В процессе монтажа радиаторов должны соблюдаться определённые расстояния — от пола 6 см, от стены не меньше 2,5 см и от подоконника — 5 см и более.

— Стояки. Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надёжно фиксироваться с помощью специальных хомутов. В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также водяной счётчик. Требуется проверить работу системы и качество стыков.

— Вентиляция. Проверка вентиляции производится с помощью зажигалки или листа бумаги. Последний необходимо приложить к вентиляционной решётке. Если он прилип, система работает нормально. В ином случае можно говорить о загрязнённом вентиляционном отверстии.

— Электрощиток. На вводном электрощите должен быть автомат, УЗО и выключатели для различных нагрузочных групп. Показания счётчиков необходимо переписать и проверить работу сети путём подключения какого-либо прибора.

— Дверной замок. Замок в дверях должен закрываться и открываться без заеданий.

— Интернет и телефон. Если предусмотрено подведение телефона или сети Интернет, этот момент также необходимо проверить.

Как застройщик может легко обмануть дольщика по ДДУ? На что стоит обратить внимание в договоре?

фото: freepik.com

Очень просто: всё, что обещано в рекламе, не прописано в Договоре долевого участия (ДДУ)

• В рекламе застройщик может указать планируемый срок сдачи дома раньше, чем реально сможет это сделать.
• Ответственность застройщик несёт только за указанный в ДДУ срок передачи квартиры дольщику.
• Застройщик указывает в ДДУ срок передачи квартиры (как и положено), но дополняют этот пункт договора условием, что если передача квартиры дольщику не состоится вовремя, то Застройщик направляет дольщику предложение о продлении срока передачи. Закон это позволяет.

Но многие дольщики не знают, что они вовсе не обязаны подписывать такое дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. Это дело добровольное.

Бывало, что застройщик приглашал дольщика на осмотр и приёмку квартиры в доме, который в принципе уже возведён под крышу, но ещё не готов и не сдан госкомиссии. Квартиры в доме, при этом, вполне пригодны для посещений и осмотра.

Такой «финт ушами» делается для того, чтобы остановить начисление неустойки за просрочку передачи квартиры. Ведь дата подписания передаточного акта означает, что застройщик в этот момент выполнил все свои обязательства перед дольщиком и больше ему ничего не должен.

На самом деле это незаконно. Застройщик имеет право передавать квартиры дольщикам только после сдачи дома в эксплуатацию. И дольщик имеет право запросить разрешение на ввод дома в эксплуатацию перед приёмкой квартиры.

В рекламных презентациях может быть показана богатая и разнообразная окружающая инфраструктура и облагороженная придомовая территория жилого комплекса. Нередко именно это становится определяющим фактором при выборе именно этого ЖК. На деле же окружение жилых корпусов может оказаться не совсем таким (а то и вовсе не таким), как это выглядело в рекламе.

фото на обложке: freepik.com

Выбираете компанию-застройщика, чтобы обзавестись новенькой недвижимостью? Тогда эта статья точно вам в помощь, если вы собираетесь приобретать квартиру в ещё строящемся доме. То есть, купить её по ДДУ — договору долевого участия. Мы поговорили с юристом Анной Акимовой, чтобы узнать, на что нужно обратить внимание, какие плюсы и минусы и какие «подводные камни» могут ожидать при такой форме покупки квартиры.

ДДУ — что это?

ДДУ — это форма гражданско-правового документа, допускающего приобретение квартир в возводимом многоэтажном здании на этапе планирования застройки или на этапе строительства жилого дома.

Как можно купить квартиру — договор купли-продажи, ДДУ?

В начале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.

Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства. В числе разрешительных документов должны быть: проектная декларация, лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек; аудиторское заключение о коммерческой деятельности, разрешение на строительство, документы на землю под домом, проект ДДУ, гарантии банка или партнёров (при наличии), фотографии ранее построенных зданий и квартир с адресами. Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить: срок действия лицензии, надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству, удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

В отличие от ДДУ ДКП (договор купли-продажи) применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле-продаже участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

По ДДУ, в отличие от ДКП, передаётся не квартира, а право требования, дольщик несёт риски наряду с застройщиком, право собственности передаётся только после приёмки здания.

То есть, при предполагающих равнозначных результатах, купля-продажа и долевое строительство существенно отличаются.

Можно ли при покупке по ДДУ оформить собственность на квартиру?

Существует срок «обязать участников долевого строительства в течение трёх месяцев подавать заявление о государственной регистрации права на объект долевого строительства». Указанный срок предполагается исчислять со дня обоюдного подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, либо иного двустороннего документа о передаче объекта долевого строительства. Для этого планируется дополнить ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» новой ч. 10.1.

Таким образом, в собственность оформляется лишь после подписания акта приёма-передачи объекта застройщиком или через суд.

Можно ли по ДДУ прописаться?

С точки зрения формального соблюдения законов это невозможно. Для того, чтобы иметь право прописаться в своей квартире или дать согласие на регистрацию в ней других людей, необходимо сначала зарегистрировать свои права на неё в ЕГРН. Для этого требуется введение многоквартирного дома в эксплуатацию. Решение об этом принимает государственная комиссия после полной достройки дома и устранения всех выявленных недостатков. Порой сообщить точную дату, когда можно будет зарегистрировать права на квартиру, не может никто. То есть в этом случае прописаться по ДДУ невозможно, и следует решать проблему иными способами.

С учётом многочисленных задержек в регистрации прав, в законодательство была включена возможность оформить временную регистрацию в новостройке, не дожидаясь её перехода в собственность дольщику по ДДУ.

Оформить временную регистрацию можно только после того, как многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию. До этого момента строительство считается незавершённым. Проживать в таком недостроенном жилом помещении нельзя, а, значит, и регистрацию по месту временного пребывания оформить не представляется возможным.

Временная регистрация на основании ДДУ может быть оформлена только на самого дольщика. В регистрации других членов семьи по ДДУ откажут, если они не были сторонами договора. Чтобы зарегистрировать их, придётся дождаться получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Как принимать ключи от своей квартиры по ДДУ? На что нужно обращать внимание?

При приёмке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты:

— Соответствие квартиры плану, указанному в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат и коридоров, а также других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры (вплоть до 0,1 кв.м). Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый лишний «квадрат» придётся доплатить.

— Двери и окна, а именно правильность их установки и работы. А также состояние рам, ручек и стеклопакетов. Если они повреждены (поцарапаны, треснуты или помяты), застройщик должен произвести замену.

— Стены. Они не должны отклоняться в вертикальной плоскости.

— Полы. Важно, чтобы стяжка была как минимум визуально ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению. И если неровные полы при ремонте можно выровнять, то плесень в будущем может сыграть злую шутку не только с отделкой, но и со здоровьем жильцов. Поэтому застройщик обязан устранить этот дефект.

— Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно тянуть внутрь системы).

— Электропроводку (если она имеется). В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в их работоспособности.

— Счётчики. В квартире должны быть установлены счётчики на горячую и холодную воду, а также электросчётчик (чаще всего расположены в общих коридорах). Кроме того, во всех домах с 2012 года устанавливаются либо счётчики на отопление (ставятся в общих коридорах на каждую квартиру), либо распределители тепла (устанавливаются непосредственно на каждую батарею).

В чём «подводные камни» ДДУ?

На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

— жильё приобретается в новом доме

— выбирается планировка квартиры

— допускается планировка комнат по заказу дольщика

— стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства; застройщик предоставляет гарантии качества

— за нарушение качества, сроков и т. п. предусмотрены штрафные санкции; существует возможность расторжения ДДУ.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

— риски банкротства застройщика

— риски замораживания строительства

— допустимость халатного отношения к качеству застройки.

На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании или откровенные мошенники.

Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством:

• Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно обанкротилась и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
• По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
• Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
• После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.

Какие изменения произошли в 2020 году, которые коснулись ДДУ? «Перейдут» ли они в 2021 год?

Законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. (ст.2 п.15) определён новый порядок исчисления минимального предельного срока владения квартирой, приобретённой по ДДУ. Если прежде срок владения жильём, позволяющий продать его без уплаты НДФ (порядка 3-5 лет), исчислялся от даты оформления собственности на недвижимость в том числе и для дольщиков, то теперь ситуация иная.

Согласно новому формату статьи 217.1 Налогового кодекса, отсчёт минимального предельного срока для объекта недвижимости, приобретённого по ДДУ или договору участия в ЖСК, должен происходить от даты полной оплаты стоимости этого жилого помещения гражданином (п.2 абзац 4).

Теперь недавним дольщикам новостроек незачем занижать цену продажи новенького жилья, чтобы сэкономить на НДФЛ. Достаточно приобрести жилые метры в новостройке на этапе «котлован», дождаться сдачи-приёмки спустя несколько лет (новостройки редко проходят приёмку быстрее, чем через 3 года) и продавать с прибылью и законным правом неуплаты подоходного налога.

Ещё одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за № 566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлён до июля 2021 года (постановление за № 1732 от 05.11. 2020).

В 2021 году стоимость «первички» на этапе «котлована» с большой вероятностью возрастёт на 5-7% в сравнении с расценками 2020 года. Впрочем, окончательного понимания перспектив долевого строительства следует ожидать не ранее 2022–2023 года, после сдачи строительных проектов по разрешениям ранее 2018 года.

фото: freepik.com

В 2020 году поиск дома для покупки или аренды обогнал квартиры, лидировавшие на протяжении всего 2019 года.

Как сообщили в «Авито», прошедший год россияне предпочитали проводить за городом. С переходом на удалённую работу возможность гулять с детьми и быть ближе к природе стала важнее, чем жильё рядом с работой или школой.

«Если проследить динамику поисковых запросов, по меньшей мере 100 тыс. раз, становится заметен рост интереса россиян к дачному досугу: «рассаду помидоров» искали в два раза чаще, «инкубатор для яиц», «печь для казана» и «батут с сеткой» — в три раза», — приводят «Известия» сообщение компании.

Кроме того, в прошлом году россияне уделяли много внимания обустройству дома. В сети стали популярны такие поисковые запросы, как диван, предметы интерьера, а также бытовая техника.

При этом последняя не всегда справлялась с возросшей нагрузкой, поэтому пользователи часто искали ей замену или пытались найти мастеру по ремонту.

Как ранее писал «ГлагоL», в немецком городе Беккуме в федеральной земле Северный Рейн — Вестфалия напечатают жилой дом. Для Германии это будет первый подобный опыт. Двухэтажный дом рассчитан на одну семью. В общей сложности его площадь составит 160 кв м.

фото: freepik.com

В Мадриде выставили на продажу выставили самую страшную в мире квартиру, как прозвали её пользователи соцсетей.

За квартиру, которая находится в ужасном состоянии, хозяева намерены выручить 105 тыс. евро (9,5 млн рублей). Она расположена в районе Абрантес.

Как пишет Noticia.ru, в квартире есть четыре спальни, полностью оборудованная ванная комната, гостиная с террасой и кухня с подсобным помещением. Рядом с домом есть автобусная остановка и метро.

Пользователи соцсетей посчитали, что интерьеры квартиры напоминают декорации к фильму ужасов. Судя по объявлению, недвижимости требуется капитальный ремонт.

Помещения с обшарпанными стенами, все в грязи и копоти больше напоминают заброшенный бункер, а не жильё.

Как ранее писал «ГлагоL», власти коммуны Чинкуэфронди в итальянском регионе Калабрия запустили программу, позволяющую купить жильё в муниципалитете за один евро. Новый проект призван решить проблему миграции населения.

фото: freepik.com

Совладелец корпорации «Технониколь», миллиардер Игорь Рыбаков заявил, что ипотека является «видом современного рабовладения».

«Они (заёмщики — ред.) мало того что сами становятся рабами этой банковской системы, они ещё и детей своих приучают к тому, что рабом быть — а как ещё, вот мы так живём», — цитирует его «РИА Новости».

Бизнесмен отметил, что заёмщики постоянно испытывают испытывают страх потери рабочего места и репутации, и из-за сильной зависимости перестают рационально думать о своей выгоде.

Кроме того, Рыбаков не согласен с мнением о необходимости обязательно иметь свою квартиру. По словам предпринимателя, арендовать жилье выгоднее, чем приобретать его в кредит.

Состояние Рыбакова оценивается в 1,3 млрд долларов, он находится на 96-е месте в списке богатейших людей России по версии Forbes.

Ранее «ГлагоL» писал, что президент России Владимир Путин потребовал, чтобы члены правительства отреагировали на рост цен на жильё на фоне введения льготной ипотеки.

фото: facebook.com/igor.rybakov.9

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предложила ввести на шесть месяцев экспортные пошлины на стальную продукцию. Причина — жалобы застройщиков жилья на рост цен на стальную арматуру.

Как пишет «Российская газета», члены клуба инвесторов Москвы, объединяющего крупнейших столичных девелоперов, пожаловался вице-премьеру Марату Хуснуллину на резкий рост цен на арматуру. С середины ноября цены на неё выросли на 50%, в связи с чем возникли перебои в поставках стройматериалов, что привело к повышению себестоимости жилья.

Хуснуллин поручил Минстрою и Минпромторгу провести анализ цен на арматуру. В свою очередь, антимонопольщики предложили ввести экспортные пошлины на стальную продукцию и сырьё для неё сроком на полгода.

Отмечается, что после изменения курса валют стало выгодно везти металлолом за границу. Производителям арматуры не хватает сырья, и цены на материалы выросли.

Ранее президент Владимир Путин потребовал, чтобы члены правительства отреагировали на рост цен на жильё на фоне введения льготной ипотеки. Он отметил, что участники рынка сразу стали повышать цены на жильё, когда увидели, что объём кредитным ресурсов увеличился. 

фото: duma.gov.ru

Президент России Владимир Путин потребовал, чтобы члены правительства отреагировали на рост цен на жильё на фоне введения льготной ипотеки. Об этом глава государства сообщил 23 декабря на заседании Госсовета и Совета на стратегическому развитию и национальным проектам.

«Если у нас цены будут расти дальше на жилье, то тогда значительная часть наших усилий, направленных на то, чтобы обеспечить жильём большее количество граждан, она если не сведётся к нулю, то, во всяком случае, эти усилия серьёзно пострадают», — цитирует его «Интерфакс».

Путин отметил, что участники рынка сразу стали повышать цены на жильё, когда увидели, что объём кредитным ресурсов увеличился. Глава государства призвал кабмин внимательно изучить ситуацию и соответствующим образом отреагировать.

По данным вице-премьера Марата Хуснуллина, в среднем цены на жильё по стране выросли на 8%. По его словам, одной из причин удорожания недвижимости стал переход строительной отрасли на проектное финансирование, при котором застройщики обращаются за кредитами в банки. Кроме того, на эту тенденцию повлияли падение курса рубля и увеличение заработной платы строителей из-за оттока мигрантов.

Ранее «ГлагоL» писал, что Минстрой определил среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра жилья в размере 49 173 рублей на первое полугодие 2021 года.

фото: kremlin.ru