Пока вы выбираете, у кого из застройщиков купить квартиру в строящемся доме, мы вместе с юристом Анной Акимовой продолжаем (первую часть читайте здесь) рассказывать вам, что такое ДДУ (договор долевого участия), на что стоит обратить внимание, выбирая такой тип жилья, в какие обещания верить, как принимать ремонт от застройщика и что делать, когда что-то (или всё) пошло не так.
Неустойка по ДДУ — что это?
фото: freepik.com
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.
Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение.
Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
Для физических лиц она составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Для юридических лиц равняется 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Формула расчёта неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
Неустойка за просрочку по ДДУ = размер неустойки x цена ДДУ x количество дней просрочки
ВАЖНО: неустойка не будет начислена за период просрочки с 3 апреля 2020 по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423).
Например, срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее 31.12.2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление пени будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.
Ремонт от застройщика по ДДУ — что это?
Особенность чистовой отделки состоит в том, что квартира сдаётся «под ключ» и уже готова для проживания. Покупателю остаётся занести мебель и личные вещи, после чего можно заселяться. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой. Но отдельное внимание следует уделить качеству отделки, правильности установки элементов электрической системы.
При приёмке квартиры с черновой отделкой важно проверить следующие моменты:
фото: freepik.com
— Состояние стен и потолка при обработке улучшенной штукатуркой. Для стен допускаются незначительные неровности по вертикальной плоскости до 2 мм на один метр длины или до 1 см на всю высоту стенки. Проверка производится с помощью отвеса или длинной рейки. Внешне не должно быть более двух неровностей на 4 кв. метрах площади, а допустимые углубления — не более 3 мм. Трещин, высолов (белого налёта соли), раковин, отслоения штукатурки и других явных проблем быть не должно.
Если строительная компания использовала в процессе отделки сухую гипсовую штукатурку, допускается отклонение в вертикальной плоскости не больше 0,5 см на всю высоту или 1 мм на один метр стены. На 4 кв. метрах должно быть не более двух неровностей, имеющих глубину до 2 мм. В местах совмещения гипсокартона допускаются провесы до одного миллиметра, но трещин быть не должно.
— Проверка полов зависит от применяемой в будущем отделки. Так, для укладки ламината или линолеума допускаются неровности не больше 2 мм глубиной. Если будет укладываться керамическая плитка, этот параметр может достигать 6 мм. Уклон пола — до 2%, но не больше 5 см вне зависимости от размера комнаты. В местах совмещения бетонной стяжки и стен должны быть полоски звукоизолирующего материала.
— Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трёхметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2 мм при диаметре в 1 см.
Как принимать ремонт от застройщика по ДДУ, когда он передаёт тебе ключи от квартиры?
фото: freepik.com
— Окна. При осмотре окон проверьте, чтобы над слоем монтажной пены с наружной стороны была закреплена специальная лента. Все двери и рамы должны легко закрываться и плотно прилегать к створкам. Обязательно наличие качественной и правильно настроенной фурнитуры. Подоконники должны располагаться на одном уровне.
— Отопительная система. В процессе приёмки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры. В процессе монтажа радиаторов должны соблюдаться определённые расстояния — от пола 6 см, от стены не меньше 2,5 см и от подоконника — 5 см и более.
— Стояки. Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надёжно фиксироваться с помощью специальных хомутов. В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также водяной счётчик. Требуется проверить работу системы и качество стыков.
— Вентиляция. Проверка вентиляции производится с помощью зажигалки или листа бумаги. Последний необходимо приложить к вентиляционной решётке. Если он прилип, система работает нормально. В ином случае можно говорить о загрязнённом вентиляционном отверстии.
— Электрощиток. На вводном электрощите должен быть автомат, УЗО и выключатели для различных нагрузочных групп. Показания счётчиков необходимо переписать и проверить работу сети путём подключения какого-либо прибора.
— Дверной замок. Замок в дверях должен закрываться и открываться без заеданий.
— Интернет и телефон. Если предусмотрено подведение телефона или сети Интернет, этот момент также необходимо проверить.
Как застройщик может легко обмануть дольщика по ДДУ? На что стоит обратить внимание в договоре?
фото: freepik.com
Очень просто: всё, что обещано в рекламе, не прописано в Договоре долевого участия (ДДУ)
- В рекламе застройщик может указать планируемый срок сдачи дома раньше, чем реально сможет это сделать.
- Ответственность застройщик несёт только за указанный в ДДУ срок передачи квартиры дольщику.
- Застройщик указывает в ДДУ срок передачи квартиры (как и положено), но дополняют этот пункт договора условием, что если передача квартиры дольщику не состоится вовремя, то Застройщик направляет дольщику предложение о продлении срока передачи. Закон это позволяет.
Но многие дольщики не знают, что они вовсе не обязаны подписывать такое дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. Это дело добровольное.
Бывало, что застройщик приглашал дольщика на осмотр и приёмку квартиры в доме, который в принципе уже возведён под крышу, но ещё не готов и не сдан госкомиссии. Квартиры в доме, при этом, вполне пригодны для посещений и осмотра.
Такой «финт ушами» делается для того, чтобы остановить начисление неустойки за просрочку передачи квартиры. Ведь дата подписания передаточного акта означает, что застройщик в этот момент выполнил все свои обязательства перед дольщиком и больше ему ничего не должен.
На самом деле это незаконно. Застройщик имеет право передавать квартиры дольщикам только после сдачи дома в эксплуатацию. И дольщик имеет право запросить разрешение на ввод дома в эксплуатацию перед приёмкой квартиры.
В рекламных презентациях может быть показана богатая и разнообразная окружающая инфраструктура и облагороженная придомовая территория жилого комплекса. Нередко именно это становится определяющим фактором при выборе именно этого ЖК. На деле же окружение жилых корпусов может оказаться не совсем таким (а то и вовсе не таким), как это выглядело в рекламе.
фото на обложке: freepik.com
