Продажа недвижимости не всегда означает, что владельцу придётся платить НДФЛ. Все зависит от того, сколько времени объект находился в собственности, как он был получен и есть ли у продавца право на льготу. ФНС разъяснила основные правила расчета налога.
По общему правилу минимальный срок владения жильем, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, составляет пять лет. В некоторых ситуациях он сокращается до трех лет. Это касается недвижимости, полученной по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника, жилья, приобретенного в результате приватизации, а также объектов, переданных по договору пожизненного содержания с иждивением. Трехлетний срок действует и для единственного жилья.
При определении единственного жилья учитывается совместная собственность супругов. При этом квартира или дом, купленные менее чем за 90 дней до продажи прежнего жилья, не лишают его этого статуса. В отдельных случаях региональные власти могут уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля.
Для недвижимости, приобретенной по договору долевого участия, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты. Если после этого покупатель доплатил за увеличение площади объекта, такая доплата на начало срока не влияет.
Особые правила действуют и при изменении самого объекта. Если жилье разделили, реконструировали, перепланировали или выделили в нём долю, срок владения рассчитывают с момента приобретения исходной недвижимости. Если несколько объектов объединили, отсчет начинается с даты приобретения последней комнаты. Для жилья, купленного по ДДУ или через жилищно-строительный кооператив, учитывается дата полной оплаты.
В некоторых случаях налог можно уменьшить за счет имущественного вычета. Если недвижимость продана за сумму не более одного миллиона рублей, доход можно уменьшить на эту сумму. Такой же лимит применяется к совокупному доходу от продажи нескольких объектов за год. Вместо вычета продавец вправе учесть подтверждённые расходы на покупку недвижимости.
Если жилье продают по цене приобретения, налог не возникает при условии, что цена сделки составляет не менее 70% кадастровой стоимости объекта. При расчете налога также учитывается установленная законом шкала ставок: 13% — с дохода до 2,4 млн рублей, 15% — с суммы превышения.
Отдельная льгота предусмотрена для семей, в которых двое и более детей. Они могут не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены все условия. В частности, возраст детей не должен превышать 18 лет, а при очном обучении — 24 года. Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна быть выше 50 млн рублей.
Кроме того, семья должна приобрести другое жилье в том же календарном году, когда была совершена продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года. Новая недвижимость должна быть больше проданной по площади или кадастровой стоимости. Ещё одно условие — семья не должна владеть более чем половиной другого жилья, площадь которого превышает площадь приобретённого объекта.
Если обязанность уплатить налог сохраняется, декларацию 3-НДФЛ необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Перечислить налог нужно до 15 июля.
Ранее аналитики отметили в России рост спроса на долгосрочную аренду жилья. Пик зафиксирован в Нижнем Новгороде.
